Eşya Hukuku 25. Baskı

GİRİŞ

EŞYA HUKUKUNUN KONUSU 1

AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI 2

Kavram 2

1) Klâsik görüş.2

2) Şahısçı görüş.3

3) Birleştirici görüş.3

Unsurları 5

1) Eş. 5

a) Kavram 5

b) Özellikli cismani varlıklar ve bunların eşya olma şartları 7

aa) İnsan vücudu ve vücut unsurları 7

bb) Ceset 9

cc) Hayvanlar 10

dd) Fikir ve sanat ürünleri 10

c) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) 11

aa) Bağımsız ve sürekli haklar 11

bb) Doğal güçler, enerji 11

cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar 11

dd) Bütünüyle malvarlığı 12

ee) Hayvanlar 12

d) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî haklar yönünden önemi 13

aa) Taşınır eşya - Taşınmaz eşya 14

bb) Basit eşya - Birleşik eşya - Eşya birliği 15

cc) Mislî eşya - Gayrimisli eşya 16

dd) Tüketime (İstihlâke) tâbi olan-olmayan eşya 17

ee) Bölünebilen-bölünemeyen eşya 18

ff) Özel mülkiyete tâbi olabilen-özel mülkiyete tâbi olamayan eşya 18

gg) Sahipli eşya – Sahipsiz eşya 22

2) Eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet 23

3) Herkese karşı ileri sürülebilirlik 25

III. AYNÎ HAKLARIN DİĞER HAKLARDAN AYRILMASI  25

1) Diğer mutlak haklardan ayrılması  25

2) Alacak haklarından ve özellikle eşyaya bağlı borçlardan (Realobligation) ayrılması  25

a) Ayrımın dayanağı 25

b) Ayrımın sonuçları 28

AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI 28

1) Sağladığı yetkiye göre  28

a) Mülkiyet hakkı 28

b) Sınırlı aynî haklar 28

aa) İrtifak hakları 29

bb) Rehin hakları 29

cc) Taşınmaz Yükü 29

2) Hakkın konusu olan şey’e göre 29

3) Hak sahibinin tayin ediliş tarzına göre  29

AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER 31

1) Belirlilik (muayyenlik) prensibi  32

2) Kamuya açıklık (aleniyet) prensibi 33

3) İnancın korunması prensibi 34

4) Sınırlı sayı ve tipe bağlılık prensibi 34

5) Hak düşürücü süre ve zamanaşımı işlememesi prensibi  36

EŞYA HUKUKU AÇISINDAN 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNUNUN HAZIRLIK ÇALIŞMALARI VE GEREKÇESİ 36

VII. EŞYA HUKUKUNUN AÇIKLAMASINDA İZLEYECEĞİMİZ PLÂN 37

BİRİNCİ KISIM

ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ

Birinci Bölüm

ZİLYETLİK

Genel Bakış41

Zilyetlik Kavramı, Zilyetliğin Niteliği, Zilyetliğe Bağlanan Sonuçlar43

KAVRAM 43

ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ 51

III. ZİLYETLİĞE BAĞLANAN SONUÇLAR  53

Zilyetliğe Tâbi Şeyler54

1) Eşya vasfını taşıyan cismani varlıklar üzerinde zilyetlik de cereyan eder  54

2) Bir şeyin parçaları üzerinde zilyetlik mümkündür 55

3) Özel mülkiyete tâbi olabilen eşya üzerinde zilyetlik söz konusu olabilir  56

4) Taşınmazlarda sicil kaydı zilyetliğin yerini tutar  56

Zilyetliğin Çeşitleri57

1) Haklı-Haksız zilyetlik  57

2) İyi niyetli-Kötü niyetli zilyetlik  57

3) Malik sıfatıyla-Başka sıfatla zilyetlik          57

4) Asli-Fer’i zilyetlik        58

5) Kendisi için-Başkası için zilyetlik ve hizmet zilyetliği (zilyet yardımcılığı)                 61

6) Dolaylı-Dolaysız zilyetlik            63

7) Tek başına-Birlikte (müşterek ve elbirliğiyle) zilyetlik              64

Zilyetliğin Kazanılması ve Kaybı66

ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI 66

1) Aslen kazanma   66

2) Devren kazanma           67

3) Tesisen (kurulmaya bağlı) kazanma            68

4) Miras yolu ile kazanma                68

ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ 69

1) Kısa elden teslim (zilyetlik sıfatının değiştirilmesi) yoluyla zilyet kılma                  69

2) Eşya üzerinde fiili hâkimiyet sağlanması yolu ile zilyetlik devri (yeni zilyedin dolaysız -doğrudan- zilyet kılınması): 70

a) Malın teslimi 71

b) Araçların teslimi 73

c) Malın, yeni zilyetin fiili hâkimiyetine bırakılması 74

3) Eşya üzerinde fiili hâkimiyet sağlanmadan zilyetlik devri (Yeni zilyedin, dolaylı -vasıtalı- zilyet kılınması)                75

a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma 75

b) Hükmen teslim 77

c) Zilyetliğin havalesi 80

d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi 85

III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ           86

1) Zilyedin arzusu ile sona erme      86

2) Fiilî hâkimiyet kaybı    87

Zilyetliğin Korunması 88

ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI 89

ZİLYETLİK DAVALARI 92

1) Zilyetliğin gasbında iade ve tazminat davaları    93

a) Zilyetliğin iadesi davası 93

b) Tazminat davası 96

2) Zilyetliğe saldırı halinde açılacak davalar  96

a) Saldırıya son verilmesi talebi 96

b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi 98

c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi 98

3) Hak düşürücü süreler  99

4) Yargılama usulü           99

III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI               100

1) Amaç            100

2) Usul              101

a) Yetkili makam 101

b) Başvuru 101

c) Soruşturma ve karar 102

3) Kararın sonuçları          102

a) İdare bakımından 102

b) Haklara etkisi bakımından 103

c) Uygulanması bakımından 103

4) Saldırının tekrarlanmasında ceza yaptırımı                 104

Taşınırlarda Zilyetliğin Hak Karinesi Oluşu104

KARİNELER 105

1) Mülkiyet karinesi         106

2) Başkasının mülkiyet karinesine dayanma  107

3) Fer’î zilyetlikte karine                  108

KARİNENİN ROLÜ 110

Hâlihazır zilyedin hak karinesine dayanan savunması 110

Önceki zilyedin hak karinesine dayanan talebi : Taşınır davası  111

1) Taşınır davasının şartları              111

a) Zilyetliğin irade dışı sona erdirildiği ispat edilmelidir 111

b) Şimdiki (hali hazır zilyedin) üstün hak karinesi geçersiz kılınmalıdır 113

aa) Birinci imkân: Şimdiki zilyedin zilyetliği kötü niyetle kazandığının ispatı           113

bb) İkinci imkân: Malın elinden rıza dışı çıktığının ispatı 114

2) Taşınır davasının özellikleri        118

a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri 118

b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri 120

Zilyetlik karinesine güvenerek kazanılan hakkın korunması 120

1) İyi niyetle kazanmanın tam korunduğu haller             122

a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması 122

b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması 126

2) İyi niyetle kazanmanın korunmadığı haller                127

3) İyi niyetle kazanmanın kısmen korunduğu haller       127

Taşınmazlarda Hak Karinesi127

1) Tapuda kayıtlı taşınmazlarda       128

2) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda        129

Zilyetliğin Geri Verilmesine Uygulanacak Hükümler129

GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU 132

1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı        134

2) Yaptığı giderler (masraflar) bakımından talep hakkı                  135

a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları 135

b) Zilyedin masrafları talep hakkı 136

Sayfa

GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN (KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU  138

1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı        138

2) Giderleri talep hakkı     148

İkinci Bölüm

TAPU SİCİLİ

Genel Bakış150

Tapu Sicili Kavramı ve Unsurları155

KAVRAM 155

ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR 156

1) Temel sicil: Tapu kütüğü             156

2) Kat mülkiyeti kütüğü  157

3) Yevmiye defteri            158

4) Belgeler        158

5) Planlar           159

III. YARDIMCI SİCİLLER         160

1) Aziller sicili                  160

2) Düzeltmeler sicili         160

3) Kamu orta malları sicili               160

4) Tapu envanter defteri  160

5) İdari sınırlar kayıt defteri             161

TAPU SİCİLİ BULUNMAYAN YERLERDE TUTULAN DEFTERLER 161

1) Zabıt (kayıt) defteri      161

2) Kat mülkiyeti zabıt defteri           162

3) İpotek kayıt defteri       162

4) Fihrist defteri                162

5) Diğer defterler              162

Tapu Sicili Teşkilatı ve Devletin Sorumluluğu162

TEŞKİLAT 162

TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN SORUMLULUĞU                 164

Tapu Sicili Sistemimize Hâkim Olan Prensipler174

TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ 174

TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN

TESCİL GEREKMESİ           175

III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI         175

TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ           176

TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI 176

1) Prensip          176

2) Kamuya açıklık prensibinin sonucu            179

Taşınmazların Kütüğe Geçirilmesi180

UYGULANACAK HÜKÜMLER 180

KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI VE TAPULAMANIN YAPILIŞI          181

Taşınmaz kavramı 181

1) Arazi             182

2) Bağımsız ve sürekli haklar           183

a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır 184

b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arzetmelidir 185

c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir 186

d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir 187

3) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler           187

Kadastro (Tapulama) 188

1) 21.6.1987 tarih, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’ndan önceki düzenleme     189

2) 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca kadastro         190

a) Kanunun amacı ve uygulama alanı 190

b) Uygulanacak metod 191

c) Teşkilat 192

d) Kadastro hazırlık çalışmaları 193

e) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri 196

f) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar 198

g) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz 207

h) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi 209

i) Taşınmaz tesbitinin sonucu 211

III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR        216

TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ  221

1) Ayırma          222

2) Birleştirme    223

a) Genel kural 223

Taşınmaza Ait Kütük Sayfasına Yapılacak Kayıtlar224

TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ 224

AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ 224

Tescil 224

1) Kavram         224

2) Tescil için gerekli şartlar             225

a) Talep-İstem (Anmeldung, Réquisition) 225

aa) Talep yetkisi 226

bb) Talebin şekil ve içeriği 229

Sayfa

cc) Talebin hukuki niteliği 231

b) Belgeleme (Légitimation, Ausweisen) 232

aa) Talep yetkisinin belgelenmesi 232

bb) Hukukî sebebin belgelenmesi 233

cc) Belgelerin noksanlığı 234

3) Tescilin yapılışı            234

a) Mülkiyet hakkının tescili 236

b) İrtifakların ve taşınmaz yüklerinin tescili 237

c) Rehin haklarının tescili 238

4) Tebliğ            238

Terkin 238

1) Terkin için gerekli şartlar             239

a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler 239

b) Sicili düzeltici terkinler 239

aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa 240

bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa 241

2) Terkin tarzı  242

Kaydın değiştirilmesi 242

III. ŞERHLER               242

Kişisel hakların şerhi 243

1) Medeni Kanunda belirtilenler      243

2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda belirtilenler      244

3) Özel kanunla kabul edilenler       245

Tasarruf yetkisine ait kısıtlamaların şerhi 247

1) Medeni Kanunda belirtilenler      248

a) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları 248

b) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre 249

c) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması 249

d) Aile Konutu 249

e) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin sınırlandırılması      250

2) Medenî Kanun dışında belirtilenler             251

a) İskân Kanunu gereğince verilen yerlere ilişkin kısıtlamalar 251

b) Kamulaştırma kararı 251

c) Ticari şirketlere sermaye olarak taşınmaz konulması 251

Geçici tescillerin şerhi 252

1) Medeni Kanunda öngörülenler    252

a) Aynî hak iddiası 252

b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkan verilenlerin talepleri         252

2) Usul              253

Özel Kanunlarda yanlış olarak şerhin öngörüldüğü haller 254

1) Kooperatifler Kanunu m. 15/2     254

2) Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24       254

3) İmar Kanunu m. 33      255

4) 1515 Sayılı Kanun m. 2               255

5) Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine dair Tarım Reformu

Kanunu m. 5, 24           256

6) 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun

11 256

7) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8A               256

BEYANLAR 257

1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanınca Çıkarılan

Yönetmeliği’nde belirtilenler       257

2) Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilenler       258

3) Kadastro Kanununda belirtilenler               259

4) Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda belirtilenler                 260

5) İmar Kanununun 11. maddesinde belirtilen beyan     260

6) 3621 sayılı Kıyı Kanununun 12. maddesinde belirtilen beyan  261

7) 2981 sayılı Kanunda belirtilen beyan          261

8) Kamulaştırma Kanununun 30. maddesinde belirtilen beyan      261

9) Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen beyanlar        262

TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER 262

Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükmü 262

Tescilin hükmü 263

Tescilin olumsuz hükmü 264

1) Tescil prensibinin mülkiyet hakkındaki istisnaları     264

2) İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması            265

3) Rehin hakkının tescilsiz kazanılması          266

Tescilin olumlu hükmü: iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması 266

1) Uygulama şartları         267

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir 267

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir 268

c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir 270

d) Üçüncü kişinin kazanması iyi niyetle olmalıdır 271

e) Üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu unsurlar geçerli olmalıdır       274

2) Uygulama halleri          275

a) Medeni Kanun m. 1023'ün kapsamına giren haller 275

b) Medeni Kanun m. 1023'ün kapsamına girmeyen haller 276

aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller 277

bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi tescil edilmiş haklar         277

cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukukî sebepteki sakatlıklar          277

dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler               278

ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki sakatlıklar     279

ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar 279

3) İyi niyetin etkisi           282

Aynî hakkın içeriğinin belirlenmesi 284

DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ 284

1) Taşınmazı teşhise yarayacak bilgi               284

2) Şerhler          285

a) Kişisel hakların şerhinin hükmü 285

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü 288

aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar 289

bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre 290

cc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması 292

dd) Aile Konutu 292

ee) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler 293

ff) Medeni Kanun dışında öngörülen tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ait şerhler  294

c) Geçici tescilin şerhinin hükmü 294

3) Beyanlar        295

Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükümsüzlüğü297

YOLSUZ TESCİL 297

Yolsuz tescilin sakıncaları 297

Yolsuz tescilin düzeltilmesi 298

1) Medeni Kanuna göre    298

a) Tescil yapılırken mevcut olan veya vukua gelen yolsuzluklarda 298

aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz olması                298

aaa) Düzeltme (tashih) davası          298

bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme                 302

bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden yolsuz olması    303

b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma uymayan tescillerde                305

aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde 305

bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde 305

2) Özel Kanunlara göre    305

a) 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12 305

b) 5543 sayılı İskan K. m. 20 306

c) 2644 sayılı Tapu K. m. 31 306

Sayfa

DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU 306

1) Taşınmazı teşhise yarayan bilgi  306

2) Yolsuz şerhler              307

3) Yolsuz beyanlar            308

İ K İ N C İ  K I S I M

MÜLKİYET

Birinci Bölüm

GENEL HÜKÜMLER

Mülkiyet Kavramı311

Mülkiyetin İçeriği313

AKTİF YETKİ 313

KORUYUCU YETKİ 315

1) İstihkak davası (rei vindicatio/Action en revendication/

Eigentumsherausgageanspruch)  317

a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği 317

b) Davacı-davalı sıfatları 320

2) Elatmanın Önlenmesi (müdahalenin men'i) davası (actio negatoria/ Action négatoire/Eigentumsfeiheitsklage)  321

a) Genel olarak 321

b) Davacı-davalı sıfatları 324

Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı326

BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR 327

1) Tanım ve hükmün amacı             327

2) Bütünleyici parça vasfının kazanılması       328

a) Sıkı maddî bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme 329

b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma 331

3) Bütünleyici parça vasfının kaybı                 333

4) Ayrıca bütünleyici parça sayılan şeyler ve özellikle ürünler      333

a) Yapılar ve dikili bitkiler 334

b) Doğal ürünler 334

aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler 335

bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü verimler           336

5) Bütünleyici parça sayılmanın hukuki sonuçları          336

EKLENTİ 338

1) Tanımı ve hükmün amacı            338

2) Eklenti vasfının kazanılması        338

a) Özgüleme (tahsis) 339

b) Dış bağlantı 340

3) Eklenti olmanın hukuki sonuçları                341

Mülkiyetin Çeşitleri344

GENEL OLARAK 344

PAYLI MÜLKİYET 346

1) Kavram         346

2) Paylı mülkiyetin kurulması          349

a) Hukuki işlem ile 349

b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile 349

c) Kanun gereği 349

3) Paydaşların payları bakımından durumları                 350

a) Pay oranı 350

b) Paydaşın payında tasarrufu 351

c) Paydaşın hakkını koruması 355

4) Paylı mülkiyet birliği ve idaresi  357

5) Paydaşların malın bütünü bakımından yetkileri          365

a) Yönetime katılma yetkisi 365

b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi 365

c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri 369

d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi 371

6) Paydaşların giderlere ve yükümlülüklere katılması    372

7) Paylı mülkiyetin sona ermesi       374

a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi 375

aa) Payın devri yoluyla 375

bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması 375

cc) Terk yoluyla 377

b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle paylaşma (taksim)  377

aa) Paylaşma isteme hakkı 378

bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları 379

aaa) Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmiş ise            380

bbb) Sözleşme ile paylaşma hakkı sınırlanmışsa            382

ccc) Uygun olmayan bir zaman ise 384

ddd) Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz varsa 385

cc) Paylaşmanın yapılışı 385

III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ     392

1) Kavram         392

2) Elbirliği mülkiyetinin kurulması                 394

a) Elbirliği ortaklığı halleri 394

b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması 395

3) Elbirliği mülkiyetinde ortakların durumu    396

4) Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi              401

5) Elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen eleştiriler     404

İkinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu405

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması406

GENEL OLARAK KAZANMA TARZLARI 406

1) Aslen kazanma – Devren kazanma             406

2) Tescille kazanma - Tescilden önce kazanma              407

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 408

1) Genel olarak şartları    408

2) Kazanma sebebi           408

a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle aykırılığın sonuçları                409

aa) Şekil ve şeklin kapsamı 409

bb) Resmi şekli gerçekleştirecek makam ve resmi şeklin istisnaları 411

cc) Devir borcu yükleyen geçerli bir hukuki işlemin sonuçları 416

dd) Şekle aykırılığın sonuçları 416

ee) Şekle aykırılığın ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılmasını teşkil etmesi      421

b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi    426

aa) Vekâletnamenin şekli 426

bb) Özel yetki  428

cc) Temsil yetkisinin kapsamı 429

c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 429

d) İnançlı mülkiyet devri (temlik) 435

e) Namı müstear 443

f) Taşınmaz satış vaadi 447

aa) Niteliği 447

bb) Şekli 448

cc) Hükmü 451

dd) Tapuya şerh verilmesi  453

ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları 456

g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu 460

III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ      466

1) Medeni Kanunun 705. maddesinde belirtilenler         467

a) Miras 467

b) Mahkeme kararı 468

c) Cebrî icra 471

d) İşgal 471

aa) Tanım ve şartları 471

bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz 472

cc) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılamayacak taşınmazlar 473

dd) İşgal fiili ve sonuçları 476

ee) İmar ve ihyanın sonuçları 477

e) Kamulaştırma (İstimlâk) 478

2) Medeni Kanunun 705. maddesinde belirtilmemiş olanlar          481

a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi                481

b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi 481

c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği 482

d) Yeni arazi oluşması 482

aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 482

bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır 483

cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden gelmiş olmalıdır                484

dd) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir arazi olmalıdır 484

e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi            485

f) 5543 sayılı Kanun uyarınca tahsis 485

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI 486

Olağan zamanışımı (Sicile dayanan zamanaşımı) 487

1) Olağan zamanaşımı ile kazanımın koşulları               487

a) Taşınmaza ilişkin şart 487

b) Kazanana ilişkin şart 488

c) Zilyetliğe ilişkin şart 489

2) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü            493

Olağanüstü zamanaşımı (Sicil dışı zamanaşımı) 493

1) Uygulanacak hükümlere genel bakış          493

2) MK. m. 713’e göre olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın koşulları         494

a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır 496

aa) Taşınmaz tapusuz veya tapudan kime ait olduğu anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait taşınmaz olmalıdır              496

aaa) Tapusuz taşınmazlar                496

bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaipşahsa ait olması      496

bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmayaelverişli olmalıdır             502

b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır              510

aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi 510

aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik            510

bbb) Davasız zilyetlik       513

ccc) Aralıksız zilyetlik      514

bb) Zilyetliğin ispatı 516

c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir