Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi

İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ x
1.GİRİŞ 1
2.GAYRİMENKULÜN TANIMI VE KAPSAMI 5
2.1. GAYRİMENKULÜN TANIMI 5
2.2. GAYRİMENKUL TÜRLERİ 6
2.2. 1. KONUT 7
2.2.2. TİCARİ GAYRİMENKULLER 7
2.2.3. ENDÜSTRİYEL GAYRİMENKULLER 10
2.2.4. ARAZİ VE ARSALAR 11
2.3. GAYRİMENKUL TÜRLERİNİN GAYRİMENKUL GELİŞTİRME
AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLEMESİ 12
2.3.1. ARAZİ GELİŞTİRİLME VE ARSA ÜRETİMİNİN GAYRİMENKUL
GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 12
2.3.2. YAPI VE YAPI ÜRETİMİNİN
GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 14
3.GAYRİMENKUL PİYASASI VE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜSEKTÖRÜ 16
3.3.1. GAYRİMENKUL PİYASASI 16
3.2. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 17
3.2.1. GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE GELİŞTİRİCİLER 18
3.2.2. TEKNİK HİZMET SAĞLAYICILAR 19
3.2.3. EMLAK KOMİSYONCULUĞU (EMLAKÇILIK) 23
3.2.4. GAYRİMENKUL YÖNETİMİ 25
3.2.3.1. GAYRİMENKUL VARLIK YÖNETİMİ 26
3.2.3.2 GAYRİMENKUL MÜLK YÖNETİMİ 27
3.2.4. GAYRİMENKUL FİNANSMANI 29
3.2.5. GAYRİMENKUL HUKUKU DANIŞMANLIĞI 29
4.MÜLKİYET KAVRAMI VE MÜLKİYET SİSTEMİ 31
4.1. MÜLKİYET KAVRAMI 31
4.2. TÜRKİYE’DE MÜLKİYET YAPISI 32
4.3. MÜLKİYET HAKKI 33
4.4. MÜLKİYET HAKKININ TÜRLERİ 35
4.4.1. TAPULU MÜLKİYET 36
4.4.1.1.ÖZEL MÜLKİYET 36
4.4.1.2. KAMU MÜLKİYETİ 37
4.4.2.TAPUSUZ MÜLKİYET 38
4.4.3. PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET 39
4.4.4. ELBİRLİĞİ (İŞTİRAK HALİNDE) MÜLKİYET 41
4.5. MÜLKİYETİN TESPİTİ, TESCİLİ VE MUHAFAZA EDİLMESİ 42
4.6. TAPU SİCİL VE KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİNDE GAYRİMENKULLERLE
İLGİLİ YAPILABİLECEK İŞLEMLER 43
4.6.1. MÜLKİYET İŞLERİ 43
4.6.2. ŞERH İŞLEMLERİ 43
4.6.3. BEYAN İŞLEMLERİ 43
4.6.4. REHİN İŞLEMLERİ 43
4.6.5. VEKALET VE YETKİ İŞLEMLERİ 44
4.6.6. TAŞINMAZ İLE İLGİLİ İŞLEMLER 44
4.6.7. İRTİFAK HAKLARI İŞLEMLERİ 44
4.7. TAPU SENEDİ 44
4.7.1 TAPU SENETLERİNİN TÜRÜ VE İÇERİĞİ
İTİBARİYLE GAYRİMENKUL GELİŞTİRME AÇISINDAN ÖNEMİ 46
4.7.2. TAPU KÜTÜĞÜ 49
4.7.3. KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ 52
4.7. 4. KAT İRTİFAKI KÜTÜĞÜ 53
4.7.5. YEVMİYE DEFTERİ 53
4.7.6. TAMAMLAYICI BELGELER 53
4.7.7. PLAN VE PROJELER 53
4.8. KADASTRO 54
4.9. TÜRKİYE’DE MÜLKİYET HAKKININ KULLANILMASINI
DÜZENLEYEN YASAL UYGULAMALAR 55
4.10. DİKEY VE YATAY MÜLKİYETLER 58
5.ŞEHİR, ŞEHİRLEŞME VE ŞEHİRCİLİK 60
5.1. ŞEHİR VE ŞEHİRCİLİK TANIMI 60
5.2. ŞEHİRLEŞME OLGUSU 60
5.3. TÜRKİYE’DE ŞEHİR VE ŞEHİRCİLİK İLE İLGİLİ
YASAL DÜZENLEMELER 63
5.4. ÜLKEMİZDE ŞEHİR VE ŞEHİRCİLİĞİNİN GELİŞİMİ VE GAYRİMENKUL
GELİŞTİRME AÇISINDAN KURUMLARIN YERİ VE ÖNEMİ 64
5.5. ŞEHİRLERİN YÖNETİMİ VE YEREL YÖNETİMLER 65
(BELEDİYELER VE ÖZEL İDARELER) 65
5.6. BELEDİYE VE İL ÖZEL İDARELERİ YETKİ SINIRLARININ İMAR HİZMETLERİ
BAŞTA OLMAK ÜZERE YEREL YÖNETİM HİZMETLERİNİN YERİNE
GETİRİLMESİ VE YETKİ KULLANIMI AÇISINDAN ÖNEMİ 67
5.7. BELEDİYELERİNİN GÖREV VE YETKİLERİ 69
6.KENTLERİN GELİŞİMİ VE GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE İMAR
PLANLARININ YERİ VE ÖNEMİ 72
6.1. İMAR PLANI NEDİR? 72
6.2. İMAR PLANI KADEMELERİ VE TÜRLERİ 73
6.1.1. PLAN KADEMELERİ 73
6.2.1.1. ÜST ÖLÇEK PLANLAR 74
6.2.1.2. UYGULAMA ÖLÇEĞİNDE İMAR PLANLARI
(NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANLARI) 77
6.3. DİĞER İMAR PLANI TÜRLERİ 79
6.4. İMAR PLANLARININ TADİLATI 81
6.5. İMAR PLANLARININ YAPIMINI YÜKLENECEK
TEKNİK ELEMANLAR 82
6.6. İMAR PLANLARININ GAYRİMENKUL
GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 83
6.6.1. ÜST ÖLÇEK PLANLARIN GAYRİMENKUL
GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 83
6.6.2. UYGULAMA ÖLÇEĞİNDE Kİ İMAR PLANLARININ GAYRİMENKUL
GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 88
7. UYGULAMA İMAR PLANLARINDA PARSEL VE YAPILAŞMA İLE İLGİLİ
KAVRAMLAR, BUNLARIN GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YERİ
VE ÖNEMİ 89
7.1. PARSEL İLE İLGİLİ KAVRAMLAR 89
İmar Parseli 90
7.2. YAPILAŞMA İLE İLGİLİ KAVRAMLAR 91
8. İMAR UYGULAMALARININ GAYRİMENKUL
GELİŞTİRMEDE ÖNEMİ VE YERİ 98
8.1. TAŞINMAZ MAL SAHİPLERİNİN İSTEĞİ
ÜZERİNE YAPILAN İMAR UYGULAMALARI 99
8.1.1. SINIR DÜZELTMESİ ŞEKLİNDE İMAR
UYGULAMALARI 100
8.1.2. PARSELASYON NİTELİĞİNDE OLAN İFRAZ
İŞLEMLERİNE DAYALI İMAR UYGULAMALARI 101
8.1.3. PARSELASYON NİTELİĞİNDE OLMAYAN
İFRAZ İŞLERİ VE YOLA TERK İŞLEMLERİ 103
8.1.4. TEVHİD İŞLEMLERİNE DAYALI İMAR
UYGULAMALARI 106
8.1.5. YOLDAN İHDAS İŞLEMLERİNE DAYALI
İMAR UYGULAMALARI 107
8.2. KAMU KURUMLARI TARAFINDAN RESEN
YAPILAN İMAR UYGULAMALARI 109
8.2.1. 3194 SAYILI İMAR KANUNUNUN 18 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ ŞELİNDE GERÇEKLEŞTİRİLEN İMAR
UYGULAMALARI 109
8.2.1.1. 18 İNCİ MADDE İMAR UYGULAMASINDA
ESASLAR 111
8.2.1.1.1. GENEL ESASLAR 111
8.2.1.1.2. UYGULAMA ESASLARI 112
8.2.1.1.3. DÜZENLEME SAHASI SINIRININ
BELİRLENMESİNDEKİ ESASLAR 112
8.2.1.1.4. İMAR PARSELLERİNİN OLUŞTURULMASI
VE HAK SAHİPLERİNE DAĞITILMASINDAKİ
ESASLAR 113
8.8.2.1.1.5. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (D.O.P.)
İLE İLGİLİ ESASLAR 113
8.2.2. 18. MADDE İMAR UYGULAMASI KAPSAMINDA
TESCİL DIŞI ALANLARIN BELEDİYE VE
HAZİNE ADINA TESCİLİ 116
8.2.3. DÜZENLEME ÇALIŞMALARI 116
8.2.3.1. DÜZENLEME HARİTASININ HAZIRLANMASI 117
8.2.3.2. TAPU SİCİLİNE ŞERH VERİLMESİ 117
8.2.3.3 KADASTRO AYIRMA ÇAPLARININ
DÜZENLENMESİ 117
8.2.3.4. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI
(DOPO) HESABI 118
8.2.3.5. İMAR ADALARININ PARSELLERE BÖLÜNMESİ (PARSELASYON PLANI HAZIRLANMASI) VE DAĞITIM 119
8.2.4. SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU
KAPSAMINDA YAPILAN İMAR UYGULAMALARI 122
8.3. RESEN YAPILAN İMAR UYGULAMALARININ
HUKUKA UYGUNLUĞU 124
8.4. PARSELLERİN İMAR UYGULAMASI GÖRÜP
GÖRMEDİĞİNİN GAYRİMENKUL GELİŞTİRME
AÇISINDAN ÖNEMİ 125
9.İMARLA İLGİLİ YÖNETMELİKLER, MİMARİ PROJE (TASARIM), İMAR DURUM BELGESİ VE KADASTRO ÇAPININ GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 127
9.1. İMARLA İLGİLİ YÖNETMELİKLERİN
GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YERİ VE
ÖNEMİ 128
9.1. MİMARİ ROJENİN (TASARIM) GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE
YERİ VE ÖNEMİ 130
9.1.1. İMAR DURUMU BELGESİNİN GAYRİMENKUL
GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 131
9.1.2. KADASTRO ÇAPI VEYA HARİTA (PLAN) ÖRNEĞİNİN
GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YERİ VE ÖNEMİ 133
10.GAYRİMENKUL FİNANSMANI 135
10.1. DOĞRUDAN FİNANSMAN YÖNTEMİ 135
10.2. SÖZLEŞMEYE DAYALI FİNANSMAN SİSTEMİ 137
10.2.1. KOOPERATİF, DERNEK, TASARRUF SANDIKLARI VB. ÖRGÜTSEL
YAPILAR ÜYELİĞİ KAPSAMINDA SÖZLEŞMEYE DAYALI BORÇLANMAYI
ESAS ALAN FİNANSMAN SİSTEMİ 138
10.2.2. KAT KARŞILIĞI VEYA HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERE DAYALI FİNANSMAN SİSTEMİ 139
10.2.3. BARTER YÖNTEMİYLE YAPILAN
SÖZLEŞMELERE DAYALI FİNASMAN SİSTEMİ 140
10.3. MEVDUATA DAYALI FİNANSMAN YÖNTEMİ 140
10.4. BORÇLANMAYA (İPOTEĞE) DAYALI
FİNANSMAN YÖNTEMİ 141
11.GAYRİMENKUL HUKUKU 143
11.1. TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI 143
11.2. İSTİHKAK DAVALARI 144
11.2.1. HACİZDE İSTİHKAK DAVASI 144
11.2.2. MİRAS SEBEBİYLE İSTİHKAK DAVASI 145
11.2.3. MALIN ELİNDEN ÇIKMASI HALİNDE
İSİIHKAK DAVASI 145
11.3. KAMULAŞTIRMA DAVALARI 145
11.4. KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARI 147
11.5. GAYRİMENKUL HUKUKU ALANINA GİREN
DİĞER DAVALAR 149
11.5.1. TASARRUFUN İPTALİ DAVALARI 149
11.5.2. SÖZLEŞMELERDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLAR
NEDENİYLE AÇILAN ALACAK DAVALARI 149
11.5.3. KİRA BEDELİ TESPİT, KİRA ARTIRMA VE
TAHLİYE DAVALARI 149
11.5.4. TAHLİYE VE İCRA TAKİP DAVALARI 150
11.5.5. İZALE-I ŞUYU VEYA ORTAKLIĞIN
GİDERİLMESI DAVASI 151
11.5.6. DİĞER DAVALAR 151
11.6. İDARE HUKUKU KAPSAMINDA GARİMENKUL
DAVALARI 152
11.6.1. İMAR KANUNU KAPASAMINDA
GAYRİMENKULLERİN ELE ALINIŞI 152
11.6.1.1. İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİK
HÜKÜMLERİNDE GAYRIMENKUL GELİŞ-
TİRME AÇISINDAN ARSA ÜRETİMİNİN YERİ VE ÖNEMİ 154
11.6.1.2. İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN YAPI
ÜRETİMİ AÇISINDAN GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YERİ
VE ÖNEMİ 155
12. GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME 156
12.1. GAYRİMENKULLERDE GELİR VERGİSİ
UYGULAMALARI 156
12.1.1. GAYRİMENKUL KİRA GELİR VERGİSİ
UYGULAMALARI 157
12.1.2. GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ KAZANÇ
VERGİSİ 158
12.2. GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE KAZANÇ
VERGİSİ 159
12.2.1. KENDİ ARSASI VEYA ARAZİSİ ÜZERİNDE
İNŞAAT YAPIP SATMA SONUCU ELDE EDİ-
LEN KAZANCIN VERGİLENDİRMESİ 159
12.2.2. BAŞKALARININ ARAZİSİ ÜZERİNDE
HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI
İNŞAAT YAPIP SATMA SONUCU ELDE EDİ-
LEN KAZANCIN VERGİLENDİRMESİ 160
12.2.3. BAŞKALARININ ARAZİSİ ÜZERİNDE PARA
KARŞILIĞI İNŞAAT YAPMANIN VERGİLEN-
DİRMESİ 160
12.2.4. ARAZİ VEYA ARSALARIN PARSELLERE
BÖLÜNEREK SATILMASI SONUCU ELDE
EDİLEN KAZANCIN VERGİLENDİRİLMESİ 160
12.3. EMLAK VERGİSİ 161
12.4. GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ TAPU VE
KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİ İLE YEREL
YÖNETİMLERDE YAPILAN İŞLEMLERE DAİR
VERGİLENDİRME 162
12.4.1. GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ TAPU SİCİL
MÜDÜRLÜKLERİNDE YAPILAN İŞLEMLERE
DAİR VERGİLENDİRME (HARÇLAR) 162
12.4.2. GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ YEREL
YÖNETİMLERDE YAPILAN İŞLEMLERE
DAİR VERGİLENDİRME (HARÇLAR) 166
13. GAYRİMENKULLER ÜZERİNDE KISITLAYICI
TEDBİR (ŞERH) KONULMASI, KALDIRILMASI 169
13.1. SATIŞ VADİ ŞERHİ 169
13.2. İRTİFAK HAKKI ŞERHİ 171
13.2.1. İNTİFA HAKKI 172
13.2.2. ÜST HAKKI 172
13.3. KAYNAK HAKKI 172
13.4. GEÇİT HAKKI 173
13.5. DİĞER HAKLAR VE ŞERHLER 174
13.6. HANGİ DURUMLARDA GAYRİMENKULLER
ÜZERİNDE TAPUDA ŞERH KONABİLMEKTEDİR? 176
KAYNAKÇA 177
EK 1 180
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA
YÖNETMELİK 180
EK 2 211
MEKÂNSAL PLANLAR YAPIM YÖNETMELİĞİ 211
BİRİNCİ BÖLÜM 211
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 217
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 219
BEŞİNCİ BÖLÜM 223
ALTINCI BÖLÜM 226
YEDİNCİ BÖLÜM 229
SEKİZİNCİ BÖLÜM 238
DOKUZUNCU BÖLÜM 240
ONUNCU BÖLÜM 242
ONBİRİNCİ BÖLÜM 244
ONİKİNCİ BÖLÜM 246
EK 3 249
EK 4 270
PLAN NOTLARI VE PLAN UYGULAMA HÜKÜMLERİ: MALTEPE
BELEDİYESİ ÖRNEĞİ 270
II. ÖZEL HÜKÜMLER 272
EK 5 286
PLAN GÖSTERİMLERİ 286
EK 6 290
İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ 290